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人民币贬值2000点楼市回暖趋势不变

发布时间:2019-09-24 17:28:44

人民币贬值2000点 楼市回暖趋势不变?

中原地产、中信建投分析人士表示,央行主动让人民币贬值,是应对美元进入加息周期的防御性举动,目前还不能判断人民币贬值趋势已经形成。万科高级副总裁谭华杰表示,中国房价整体在10年内基本安全,但房价单边上涨已经结束,波动加大。而此次的人民币大幅贬值,正是楼市波动的意外推手。

8月日,央行接连“抢头条”,人民币对美元汇率中间价报6.3306,贬值超2000点。

一夜之间,持续十年的人民币升值似乎将要逆转。潘多拉的魔盒打开,以人民币计价的房地产资产价格,是否将步入下降通道?

包括中原地产、中信建投在内的分析人士表示,央行主动让人民币贬值,是应对美元进入加息周期的防御性举动,目前还不能判断人民币贬值趋势已经形成。

而今年以来的楼市回暖,在3·30新政加持下,尽管7月出现下滑,但成交相对仍处高位,易居中国联席总裁丁祖昱认为,经过7、8月淡季之后,9月市场有望迎来反弹,回暖持续可期。

此前,万科高级副总裁谭华杰曾对21世纪经济报道表示,中国房价整体在10年内基本安全,但房价单边上涨已经结束,波动加大。而此次的人民币大幅贬值,正是楼市波动的意外推手。

短期影响海外融资

得益于包括人民币持续升值在内,过去十年内房价不断被抬高

人民币贬值2000点楼市回暖趋势不变

以上海为例,中原地产统计的二手房成交均价数据显示,从2005年1月到2014年2月,上海市区房价从1.33万元/平方米上涨到3.82万元/平方米,9年上涨1.87倍。

进入2015年以来,受美联储加息预期升温、世界经济复苏进程不稳、全球大宗商品价格下挫等因素影响,今年以来全球多数新兴经济体遭遇显著的货币贬值。从国内来说,经济下行压力大,同时货币政策的持续宽松也造成了自身贬值的诉求,这一次校正对于人民币来说亦是合乎情理的。

尽管如此,房地产连续两天的贬值还是给房地产市场带来了冲击。

中原地产首席分析师张大伟指出,虽然目前看贬值的趋势未确立,但短期对房企的海外融资等将形成负面影响。

中原地产研究部统计数据显示:6月房企海外融资合计33.25亿美元,相比5月份的65.1亿美元,下调幅度达到了48.9%。在5月创年内新高后,房企海外融资难度加大。前7月房企合计海外融资183.1亿美元,同比2014年同期431.54亿跌幅达到了57.6%。

中信建投发布的报告也表示,人民币贬值对房企最切实的影响是在于海外融资环境发生变化。一方面资金可能回流美国市场造成供需结构倒转,海外市场资金利率上行压力加大;另一方面人民币贬值预期上升可能带来企业外债融资成本高昂,外债利息支出、偿还成本提高。

然而对于国内上市房企以及部分内房股而言,在当前国内融资渠道趋于畅通的背景下,海外融资的影响其实有限。

中信建投表示,目前海外融资依然仅限于部分龙头企业,且海外融资的比重也相对较小。而规模房企如今仍能享受相对低的利率,中小房企则需要思考海外融资的必要性。另一方面保利、万科等巨头已经成功发行中票、公司债等,融资渠道拓宽使得房企整体融资成本中枢下移,能够有效对冲海外融资成本影响。

中金公司地产分析师宁静鞭也指出,通过梳理A股地产公司海外发债情况可见,A股地产公司海外发债占总债务比不超过15%,风险相对可控。

居民资产配置多元化

中国人民银行研究局首席经济学家马骏表示,人民币中间价大跌两千点,是由于此次完善报价机制所带来的一次性调整,不应该被解读为人民币将出现趋势性贬值。

张大伟提出,目前中国经济依然平稳,所以出现趋势性的长期贬值可能性不大,但市场相关方必须做好预案,防止巨量的海外融资发生汇率风险,引发房企资金链紧张。

中信建投报告指出,当前环境与此前最大的不同在于“存款大搬家”,居民资产配置发生了较大的变化,2012年以后高净值投资者房地产投资的比重开始出现下降,预计2015年在资本市场的投资份额有望和房地产持平。人民币贬值压力下,居民资产配置中房地产(000736,股吧)的配置比重是否进一步下降,目前还没有数据支撑,但预计趋势是下降的。

张大伟分析,人民币贬值后,将更有利于抑制楼市投资投机需求。而由于资源分配的不均衡,全国一二线城市和三四线城市,已经出现了两种完全不同的走势,地段仍然是买房最重要的因素之一,一二线城市的核心地块作为居住需求,价格仍然可以支撑。

建银精瑞资本管理集团董事长李晓东则认为,相对国内的房地产资产,中国居民配置海外资产的积极性将会提高。根据RP Data房价指数显示,随着2014年底澳洲房价的一波强劲增长,澳州首府城市全年房价平均增幅飙高至7.9%,在20国集团中位居第四,成为移民、置业新热土。

他指出,美国年内加息的可能性不大,“因为美国经济增长也是有些周折的,去年的情况特别好,但今年上半年有一些反复,所以初步判断加息的可能性不大。”

对于今年下半年的楼市,张大伟认为,各线城市7月集体成交下滑,既有市场进入传统淡季的因素,也有前期市场冲高带来的阶段性回调带来的影响。他预计后期,更多的地方楼市救市政策会继续出台。但因为各地市场目前库存压力不同,而从人口流入看,刺激政策对一二线城市影响相对较大。

值得注意的是,尽管7月销售数据环比下滑,但相对来说仍处于今年的成交高位,楼市回暖趋势似乎并未改变。易居中国数据显示,刚刚过去的8月份前十天,延续了7月份走势,一线城市仅上海、深圳成交上涨,北京、广州分别环比下滑11.38%及28.46%。二线城市下滑更为明显,仅武汉表现抢眼,环比上涨30.84%。

“8月份情况虽然不会特别好,但也没必要过于悲观,基本面没有大的变化,政策面也不会有大的调整。”丁祖昱说,8月份后20天随着最恶劣气候的过去,房地产的淡季也将进入尾声。离“金九银十”越来越近,开发商的注意力也都集中到了即将到来的9月份,各地诸多楼盘都已蓄力,将在9月开盘。

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