您的位置: 旅游网 > 明星

弓超客观品读逻辑商业市场

发布时间:2019-11-20 20:37:03

弓超:客观品读逻辑商业市场

优铺商学院在成立之初,合创中国CEO弓超就大力支持,加入优铺商学院成为创始人股东。10月20日,优铺商学院第5次峰会在武汉开幕,弓超连夜赶赴武汉参加本次峰会。弓超这次带来都是干货分享。

合创中国CEO弓超

以下是弓超分享全文:

其实每次站在这个台上比忐忑,这次我来给大家分享,分享我们在近两个月在杭州看到的事,遇见的障碍,给大家分享一下。第一个销售,第二个是招商,第三个运营。都说干销售的不是好东西,都是骗人的,包括陈平,所以大家站的角度不一样,根本的目的是在运营管理,所有的商业都是市场管理。

跟大家分享一个项目,应该是在9月12日开的第一次渠道大会。这个项目案名叫苏州商业广场。规模16万平方米,现状运营了4年,没电客流量400万,收入没电将近10个亿,这个商业是运营最好的商业运营,加海底捞,星巴克这些品牌店都有,而且是一票难求。没有一个地方出租,包括现在我们在一号们门口卖钻石的,每年蒙产生1亿租金,他所面临的问题太大了。因为我做PPT找不到照片了。它存在的问题是什么?整体的租金回不到4%,总价是1百万起,3百万起占40%。这个销售提前做了两次开盘,迈出的率100次左右,到我们接盘的时候是一个副盘。他这么好的运营和这么好的收益存在的问题就是,他虽然造血1个亿,但他有7个亿贷款,11%利息,有1个亿的小额贷款,贷款利息12%,流动资金代管6.6,他每年付出1.12亿。他里面有一个B期,运营成本,一个亿的运营收入有1个亿元的运营收入。所以他没电下海以后,如果不是能卖他没电史学是4千万,过五年所有的问题就全部没了。

我们解决问题的思路,第一点保持单价,价格不能降,我们价格是经济外围,一楼3万5,大概是这样的价格,如何保持单价,海德降低总价,这就是一个算术酸的问题。还有一个地成本资金替换高成本资金,我们的方法就是现在在近半年来第一次用,我们十点租金一次返还,笔触说1万块钱一笔,卖1万三,还要回答一万块钱,这是传统买铺的方法。

弓超在峰会上签字留念

但是现在还是有很多这样卖,我们算得上十年租金一次反,单价不变,就是一个该点100万办成50万,因为你原来的办法卖不动。原来我们销售的方法开发的收储是等于总价减去半租。我是收了一半的钱,我运营的资金自己得,其实模式相同。但是这种东西就能把全部的价格,100万变成50万,我们就是用这种方法跟开发商谈交流设计。还有一个最重要的问题,就是当你5%的出去以后,如果你把钱给他了,你省了11%,这个是不成立的,卖不出去还得付利息,利息支付是没有的,再加上一个利息收益,我们收入=半价+租金。5%的收益我每年得,50万产生5.5的收益,这就是它的一个模型。这个问题出来一来,销售策略就是计算钱,预测钱到没有,到以后得到的一个结果。

9月12日,渠道大会开始,第一周销售30多套,进展顺利。30多套成立,已经非常不错了,这样的情况下,问题来了,我们突然接到一个问题,侧压力的问题。一般情况下,不超过50%,我们主题的部分是36%到38%,我完全能解压,把对方房子解出来。但是这个的时候,我们卖100万的铺子,开发商每套房子借25万,但有一个现金流不够,没有先进去解压。我们卖的房子是签不来合同的。我们也知道,65对50越来越难接,这样情况下对销售不利,我们没有办法。调整策略,变成5年5.5%,就是说100万的铺子,如果你十年,后来我们提高到6,说我卖了这个我能得到多少资金,5年5.5,100万块钱我能得75万块钱。但是有一点,当我们用十连的政策,8年的政策它有什么影响,都能卖。

我们卖10年的时候,卖10套,如果你有9年卖9套,8年卖8套,所以造成了一个什么问题?为例的速度下来了,这个是谁也当不了的。成交下降,由30余套下降到18套,10年10套,9年9套,实际上下降点还不止这些,还有更多,我们卖主体的时候我们不敢卖了,用这三个方案。

我们的第二步骤是银行的利用,杠杆的原理。答辩天下,现在我们用了,银行差资金特别的严,查你的小票,整个资金的流水,代管50%下来以后,我40%反给你。我没电能给你这些利息,如果10%给用户,用户在10年给我,我们开发商结果就是说得了60%的钱,还得添加2个点,用在经济上。但是我们的问题又来了,现在的银行贷款公司特别严,都说能贷,外地客户不能贷,苏州一套房子就不给贷等等就限制了我们很多客户买不了,有按50%以上。没有银行按揭我们的影响是50%的成交率,还有一个在过程中配合问题,我们跟每一个用户谈,要求的速度非常快,800万投资买一个星巴克。

这个周期3个月,我们说三个月以后,如果超过3个月,这个协议怎么理解,时间是非常麻烦的,其实我们有一个重大电商转折问题,我们的项目是14个点。但是有的房子是没有这么多的,电商收100多万是大事了,后来又一次我们卖了一百零几万的,这个东西是让受还是不让受,受多手少的问题,他们拿了60%,我们受了40%,开发商在这个前敌下,铺子不好卖的情况下,也不是没有项目做。你要一个月不发生,成交率下降70%,所以说开发商开发不是给我开发,是给你自己开。

优铺商学院董事长(左)合创中国CEO弓超(右)

我给你贷没有问题,老百姓不认,心里商业贷款利用6.8,哪些利息是开发商补助的,6补6,我们说十点和折成五年收益是不一样的,140万首付+140万贷款+五莲的租金收益,其实我们的策略过程中不是说一个策略就完事了,这样的情况下显得更展业一些,十年折扣。我们把这个方案提给对方,这就是我们最近做的一个事给大家分享一下。

目前的项目还在做,如果表现不好就不给他做了。今年形势确实很差,去年卖了82亿,今年到现在40多个亿,我觉得年底也就50义左右,下降特别多。

这个盘没有了以后也没了,卖完就没有了。我们未来到底是怎么样?未来我们代理公司发展,其实有一个条件就是美国的条件他未来的发展就是我们,像做优铺这样的是未来长期的收益,如果短期来比,你做代理公司也不错,代理公司能做几年我们也没数。为什么这样?我准备把这个钱等着12月底超例。其实我们卖别墅卖的挺好的,但是今天发现一个巨大特点,原理所有的方法到今天不好约了,有的还打不出来,现在市场免疫太高了。我提这个案例,以租代售,新希望资产这个案子不值得一体,但是庐山山还会。

卖了多年,房子100万,但是降息说你做就做,我从来没有做过项目,做了以后我们用8年分歧,政策趋同,销售碰壁。你如果不行就把别墅当商铺卖,找了一家运营公司,在合作运营公司也是我们黄种人,没运营几个好项目,因为他全国有IP,价值=内容+策略+渠道,所以说渠道很重要,半个月卖12套房。刚才归大家汇报的亮点,是我们目前做的挺有意思,算一下用尽2亿多,我们还做一些传统的项目,未来谈了5、6个项目。第一个就是我们北京一河云等,这个项目非常好,他前面就是一河云顶,卖两亿五。首先必须有内容,没有内容做不了。后来跟一个一样的人联系起来了,我们七栋房子,每一栋房子,一共100个这样的中医标志,大约这么一个平台,就这么一个项目。提高一次,让别人做去,我做都没有低,不是说这个项目怎么样,但说这个思路,没有内容的话卖不了。

第二个天津绿氧小镇,他虽然是属于天津,级别是先机市,这个项目12楼公寓楼,全没产权。我是昨天跟他谈的,把他说服了,加IP。IP加了以后我才能卖,开发商很厉害,利率10%。所有的东西没有运营不行,这些公寓不轨,但是还没有运营,运营你们的产权行吗?

湖州状元山,这个里面有两千亩地,而且我们引入了现在是独家也做了上海的我们把这两个IP合并以后。举这三个例子,全是一个条件,没有IP我根本卖都不能卖。就是说现在这种商业是价值年代,内容加上策略海德加渠道,没有渠道就完了,苏州是最发达的电商渠道,现在先机惩治商业还好一点,那个铺成10多万人,没有第二家,但是老百姓特别好,没有被骗过。

商业的价值逻辑,租金的组率越多价格越多。旁边一千多块钱没有用,你要是卖一样的我给你两千,你盈利能力乐昌租金要的越高。我们所说的商业价值目前评效进位1%—2%,3%—4%很少,5%以上的凤毛麟角。确实非常好的一个小区,但是观点的一点,租金5%不怕,物业政治也5 %,所以没电那10个点是稳稳当当的,租金5%,商铺来讲增产不增值,卖铺子吃的不算,上海中心不算,全赔钱。我们是没有资产这一块的,资产靠运营,就是因为没有运营,资产没法增值,商业变现的逻辑就是场景。没有渠道确实很累,商业价值逻辑,没有内容的招商,还有客户投资的逻辑。

商铺的面子和成交率有很大的关系,有的商铺成交率很好,就败在价格。一个是总价一个是面积,如果都是30、40万的铺子,能卖爆,50万100万的能卖就不错了,还有开发商的成本问题,开发商逻辑是利润=售价-返租-运营-折扣-成本。其实这个跟销售逻辑根本对不上,他们加完以后如果成本8000他卖20000,像我们晚报这一块,八千块钱成本,但是我们现在平均3万。100万是100万增值税,所以说不见得价格越高越好,在卖的过程中做好统筹问题。

现在作为策略来说,十年租金一次反,是一次比较好的策略,10年以后卖9年反,卖8年反,卖5年就是70%左右,不能把销售率做太低了。具体减到什么程度,回到8年以上,因为成个成交率缺点有一点地了,另一方面银行贷款。现在银行就这样,来这也一不行,那也不行,银行也是这样,流量来了10个里面,有一点做这个,条件差一点的也做,其实他用滴滴在吸引你。我是最好的客户,但是这个利润也不是中国在涨,全国在涨,现在便成了5.2,美国是4.7、4.6,所以50%和70%,现在整个社会形式压力都挺大的,长到今年6月份的时候及基本是平等的。

我的分享就是这些,谢谢大家。

赞皇县医院怎么样
河北中医医院耿兰书
浙江癫痫病专科医院有哪家
九江治疗月经不调方法
湖北治疗龟头炎医院
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的