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项目覆盖112城市万达扼守三四线城市入口

发布时间:2019-09-12 18:48:33

10月8日,虎嗅网一篇题为《的模式拐点: 林,首富还是 首负 》的文章在微信朋友圈广泛流传,支撑作者观点的主要理由是万达的租金过低,目前商场平均租金只有2.5元/平方米 天,比香港的地产商同行租金还低。

但是,被称为 地产淘宝 的万达实力真就那么弱吗?作者显然只是从地产行业角度来看待万达的商业模式,而没有看到已经在112个城市拥有178个商业项目的 万达帝国 整体商业价值。

地产招股书显示,其商场不仅覆盖了大多数一二线城市,而且已经深入到内地的三四线城市。如果一个跨国品牌想要在短时间内迅速覆盖全中国的零售市场,万达无疑是最好的 向导 。更何况,大多数万达广场目前已经走出 养铺 阶段,未来有机会争取更多愿意支付高租金的中小品牌。另外,如果万达的商业广场能够和其未来推出的金融业务合作,向中小租户提供借款服务,那么其在租金议价及竞业限制能力方面,将拥有更强势的地位。

物业销售占比降至七成

9月16日,香港联交所披露了万达商业地产的招股书。招股书显示,截至2014年6月 0日,万达商业地产在全国29个省(市、区)的112个城市布局了178个商业项目,涵盖万达广场、购物中心和豪华酒店。

数据显示,万达目前自持物业面积达到1470万平方米,如何充分发挥偌大规模物业的效用,是投资者最关心的问题之一。业内人士告诉《每日经济新闻》记者,万达为人熟知的模式是 以售养租 ,快速销售物业,以弥补回收租金的压力。高周转的模式使其与其他纯住宅的开发商更为相似。近几年来,万达正在逐渐减少对物业销售的依赖,物业销售占总体业务的比重已从2011年的近九成下降到今年上半年的近七成。

上海良栖品牌管理有限公司首席顾问程伟雄曾担任美特斯邦威、波司登等品牌高管,他观察发现,有些服装品牌既出现在万达的百货商场,也出现在万达广场的 内街 ,沿街店铺可以收到比较高的租金,而百货商场的租金不容易提升。目前万达的租户中,以本土品牌和国际二三线品牌居多。

万达对品牌收租通常是按扣点收取,收取固定租金的情况不多。 程伟雄说。万达和租户谈判时,一些知名品牌还是比较强势,他们一般不接受 保底 租金模式。所谓 保底 ,就是商场给出一个租金底线,当租户生意极差,按扣点方式计算的租金低于底线时,仍需缴纳相当于底线的租金。

程伟雄指出,在与万达的合作中,租户选择百货还是内街,选择扣点还是固定租金,租金是否保底等环节的谈判都有一定的机动性。有时万达为了长远发展,会对大品牌有所让步,多重因素叠加下,导致其租金水平不算太高。

招股书显示,万达的购物中心出租率一直保持在较高水平,2011、2012、201 年均超过99%,2014年上半年为97.8%。近年来万达的租金水平也呈稳定上升趋势,每平方米每月的租金从57元涨到目前的75元,相当于每天2.5元。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦评论称,万达物业回报率不高。 万达商业地产持有的物业量远超新鸿基,但两家公司的利润总额几乎持平。

然而,这只是万达 养铺 阶段的经营现状。据《证券市场周刊》报道,万达即将走出 养铺 期,未来可以更多地选择一些不知名,但能够承受更高租金的中小商业品牌,在租赁方式上也会有更多的调整。

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